En este estudio se analizan las vicisitudes administrativas y socioeconómicas de San Mateo, un pueblo del valle de Buelna (Cantabria) que alcanzó su mayor esplendor institucional como villa en el siglo XVII, pero que una vez perdida esa condición, supo adaptarse a las nuevas circunstancias pese a los desastres, guerras y epidemias, y pese a los costosos pleitos que le enfrentaron con los núcleos limítrofes, en defensa de sus bienes comunales, fuente principal de los recursos económicos de sus vecinos. Pese a todas las dificultades, San Mateo llegó a alzarse en 1822 con la capitalidad del municipio recién constituidos los nuevos ayuntamientos, hasta que Los Corrales lograra concentrar la pujanza industrial y política. Si bien es cierto que el presente trabajo está presidido por sus perfiles históricos, en él se abordan también cuestiones que tienen que ver con la actualidad de su regulación por el derecho vigente. Todo ello en la idea de que las instituciones administrativas y sociales actuales tienen su origen en la historia; y de la historia se ha de partir para la construcción de un futuro que debe ofrecer las mejores expectativas para quienes viven apegados a la tierra de sus antepasados.